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인천 남구에서 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 100만원으로 임차하여 조그만 식당을 운영하려고 합니다. 그런데 상가건물에 대하여 보증금의 액수에 따라 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우가 있다는 이야기를 들었습니다. 보증금 외에 월세가 있는 경우 그 기준보증금액 산정방법을 알고 싶고요? 제가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

답>
상가건물임대차보호법 및 동 시행령에 의하면 보증금의 액수가
1. 서울특별시 : 4억원,
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원,
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원,
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원
이하에 해당하는 상가건물임차인만을 보호 대상으로 하고 있습니다.

한편 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월세에 100을 곱하여 여기에 보증금을 더한 액수가 보증금의 액수가 됩니다.
보증금 + 월세 ☓ 100

지역이 인천 남구인 경우 위 나. 지역에 해당하므로 보증금이 3억원이하이어야 합니다. 위 사안의 경우 보증금이 3천만원이고, 월세가 100만원이므로 월세에 100을 곱하면 1억원이 되고 여기에 보증금을 더하면 보증금의 액수는 1억3000만원이 됩니다. 그러므로 위 사안의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 보호를 받을 수 있습니다.
3천만원 + 100만원 ☓ 100 = 3천만원 +1억원 = 1억 3000만원

물론 임차인은 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하여야 그 신청다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하며, 계약서상에 확정일자를 받는다면 보증금에 대하여 우선변제적 효력 역시 인정받을 수 있습니다.

윤대기 변호사  ydaeki@naver.com

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